La vacance locative
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La Vacance Locative

Dans le cadre d’un investissement locatif les périodes d'inoccupation du logement sont un véritable fléau pour les propriétaires, les investisseurs. En effet, sans protection la vacance locative est synonyme de perte budgétaire significative et de risques pérennes pour l’appartement, la maison ou l’immeuble. Dans cet article OneGestion vous éclaire sur les solutions pour pallier à ce problème et réduire la probabilité que votre appartement, votre maison ou votre immeuble ne soit vacant. 

Qu’est-ce que la vacance locative ?  

La vacance locative correspond à la période pendant laquelle le précédent locataire a quitté le logement et que le propriétaire est en attente du nouveau locataire qui prendra possession des lieux. En effet, durant cette période le logement est vide entre deux locations. Durant cette période qui n’est ni estimable ni prédéfini la propriété n'est plus louée et le paiement du loyer mensuel est arrêtée. Dans ce contexte le propriétaire, investisseur est totalement en déficit !

Cependant une charge lui incombe : le remboursement du prêt immobilier et le paiement des charges de copropriété.  

La carence locative   

La carence locative correspond au laps de temps durant lequel le bien immobilier est pour la première fois mis sur le marché de la location sans avoir encore trouvé preneur. Cette carence locative est également un inconvénient pour le propriétaire puisque durant cette période le remboursement de l’emprunt bancaire, des charges de copropriété et taxes sont à la charge du propriétaire.    

Quelles peuvent être les raisons de la vacance locative ?  

La vacance locative peut être engendrée par de multiples raisons. En effet selon l'attractivité du bien, sa situation, sa qualité, son état général, la typologie et le prix de la location la demande du marché peut ne pas être réactive.  

En vertu de notre expertise et des divers cas de figures rencontrés il s’agit les plus souvent des raisons suivantes :  

  • Le prix du loyer est trop élevé : il n’est pas bien estimé et définit par rapport à la localisation et le type du logement  
  • Le type de locataires : la cible est périodique  
  • Le bien est mal entretenu ou vétuste   
  • La situation géographique du bien  
  • Le manque de publicité il faut réaliser la couverture optimum du bien afin de garantir une demande soutenue (réseaux sociaux, sites d’annonces immobilières etc)  

Exemple d’un cas de figure de vacance locative

Cindy a acheté sa résidence principale dans un programme neuf dans la ville de Cergy Pontoise elle a acheté un appartement de type T3 avec cuisine qu’elle a équipé.

D’après ses recherches et le coût de son emprunt de 900 euros par mois assurance comprise elle a défini le cout de son loyer à 1000 charges comprises.  Un locataire a loué son appartement mais seulement 6 mois car il a déménagé pour un autre logement moins onéreux.

Depuis 2 mois elle recherche un locataire sans succès le bien est vide.

Comme elle a souscrit une garantie vacance locative, elle va devoir justifier que son bien est en bon état, faire une baisse de loyer au prix du marché et fournir l’historique de ses publications sur les régies publicitaires.

Si ces trois facteurs ne sont pas remplis, elle ne sera pas remboursée.

Pour avoir la certitude d’obtenir une rentrée d’argent quand bien même votre logement est vacant, une solution consiste à souscrire une assurance vacance locative. Cette technique permet au propriétaire de continuer à percevoir des revenus même si aucun locataire n’occupe le logement pendant plusieurs mois.   

L’assurance vacance locative ne peut pas être souscrite seule, elle doit être en complément d’une Garantie Loyers impayés (GLI).

Toutefois nous vous recommandons de bien lire le contrat avant de signer car une franchise de 1 à 3 mois est appliquée.

Que signifie une franchise appliquée ?

Durant cette période la vacance locative reste à votre charge, en d’autres termes, vous ne percevez rien de la part de l’assurance.   

Quant à la couverture des loyers pris en charge, sachez que l’assurance vacance locative peut assurer entre 80% et 100% du montant du loyer (charges comprises).   

Alors l’assurance vacance locative bonne ou mauvaise idée ? Et bien, tout dépend de la nature du contrat, à savoir :  

  •     le contenu de ses garanties ;   
  •     le contenu de ses exclusions ;   
  •     les périodes de franchise prévues dans le contrat ;   
  •     le plafond et la durée de l’indemnisation (rarement intégral) appliqué.  

 

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